Hypothecaire leningen

Wordt een woning aankopen onbetaalbaar?
Afgelopen jaar zijn de prijzen van woningen met gemiddeld 6,6% gestegen. De Federatie van het Notariaat berekende dat een woning in Vlaanderen gemiddeld 327.107,00 euro bedraagt. Voor appartementen ligt die prijs iets lager en werd in 2021 gemiddeld 261.185,00 euro betaald. 2021 werd andermaal een recordjaar – we lenen allemaal samen jaarlijks reeds om en bij de 50 miljard euro- ondanks dat de aankoopdrang voor vastgoed in de laatste maanden van vorig jaar wat getemperd werd omdat vele kopers hebben afgewacht op de daling van de registratierechten in Vlaanderen die op 1 januari 2022 van 6% naar 3% ging voor de eerste woning. Voor een huis van 300.000 euro betekent dat 9.000 euro minder registratierechten. Voor investeringen in een bijkomend vastgoed stijgen de registratierechten daarentegen van 10% naar 12% en wordt het systeem van de meeneembare registratierechten geleidelijk aan afgeschaft. Wie in Vlaanderen een tweede verblijf koopt zal dus meer registratierechten moeten betalen.

Door de lage rente leent men vaak meer wat de druk op vastgoed nog verhoogd. Volgens een onderzoek van de E.C.B. (Europese Centrale Bank) zijn de woningen in België overgewaardeerd. Het gevolg van deze evolutie is dat vele jonge gezinnen de betaalbaarheid om een woning aan te kopen in vraag stellen. De hiervoor vermelde cijfers tonen aan dat dit wantrouwen niet onterecht is. De lage rente en de strenge regels waaraan banken tegenwoordig moeten voldoen hebben invloed op het bedrag dat maximaal kan ontleend worden. De strengere regelgeving die door de Nationale Bank aan banken is opgelegd heeft voor gevolg dat de norm tegenwoordig 90% is. Dat betekent dat u als ontlener 10% van de aankoopprijs zelf moet investeren plus de registratierechten en de notariskosten. Op basis van een gemiddelde prijs van een woning in Vlaanderen kom je dan al gauw aan 50.000 euro. Het is niet gemakkelijk voor jonge gezinnen om dat bedrag bij elkaar te sparen. De aankoop of het bouwen van een woning gebeurd dan ook steeds vaker op latere leeftijd. De gemiddelde leeftijd om een woning aan te kopen is 33 à 34 jaar voor tweeverdieners, voor alleenstaanden is dat reeds 40 jaar.

Met de steun van ouders!
Omdat vastgoed blijft stijgen moeten vooral jonge gezinnen grotere leningen aangaan. Om de schuldgraad onder controle te houden doen veel jongeren beroep op de financiële steun van ouders. Zo kan men de quotiteit (% lening in verhouding tot de aankoopprijs van de wonging) doen dalen. Maar ook die hulp heeft zijn beperkingen! De ouders moeten spaargeld kunnen missen en als er meerdere kinderen in het gezin zijn is dat niet evident. Maar als successieplanning kan een schenking via een traditionele hand- of bankgift een optie zijn. Vooralsnog zijn dergelijke schenkingen vrij van schenkingsrechten op voorwaarde dat de schenker niet overlijdt binnen een periode van drie jaar na de schenking. Voor deze vorm van schenkingen hoeft men niet via een notaris te passeren. Men kan ook kiezen voor een geregistreerde schenking via een notariële akte met registratierechten (3%). Men heeft dan ook de mogelijkheid om in de overeenkomst te vermelden waarvoor de schenking moet dienen.

Ouders kunnen ook een huis in pand geven om de quotiteit te verlagen, maar ook hier geldt dezelfde regel als bij een bankgift indien er meerdere kinderen zijn. Deze optie mag je zeker niet overwegen als er alleen een gezinswoning is want dat houdt natuurlijk een mogelijk groot risico in. Indien de ouders een tweede woning verhuren en indien er maar één kind is in het gezin kan deze oplossing wel overwogen worden.

Verplichte schatting van het pand:
Als gevolg van een nieuwe Europese richtlijn die al sinds 1 juli 2021 van toepassing is moeten banken het maximum kredietbedrag bepalen op basis van een objectieve schatting van de waarde van het pand. Banken kunnen zelf een schatter sturen om de waarde van een woning te bepalen, of zich baseren op de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen of appartementen in de omgeving. Er is dus geen verplichtingen om beroep te doen op externe schatters.

Wanneer men een hoger bod doet dan de waarde door de bank bepaald zal men dat verschil zelf moeten bijleggen. Omdat de Nationale Bank de Belgische banken nog 6 maanden extra tijd had gegeven is deze maatregel hier pas op 1 januari jongstleden in voege getreden. Of deze maatregel ertoe zal leiden dat de vastgoedprijzen onder controle blijven, – wat de bedoeling is van Europese Bankautoriteit – is maar de vraag. De belangrijkste factor die de prijs beïnvloedt blijft toch de wet van vraag en aanbod.
Heeft u de intentie om een vastgoed aan te kopen en wenst u meer details te weten omtrent de nieuwe regels en de goedkoopste rentevoeten van hypothecaire kredieten neem dan contact met ons kantoor voor een vrijblijvend gesprek met onze kredietspecialisten.